Статьи

23.12.2013

Ипотека потеряет ставку рефинансирования

До Новогодних праздников большая часть банков, предлагающих ипотечный кредит с плавающей ставкой, пересмотрит свои программы. Возможно, ставки по этим займам будут снижены.

Центробанк дал обещание в течение двух лет снизить ставку рефинансирования на 2,75 процента. И это решение непосредственно относится к ипотечному рынку. Так, скоро придется переоформить договоры заемщикам по военной ипотеке (программа АИЖК).

Основное решение

Центробанк остановил денежные операции, при которых была использована ставка рефинансирования. Вместо нее главной для российского денежного рынка стала ставка с непонятным для большинства названием «ставка недельного аукционного репо». А ставка рефинансирования сохранила за собой лишь «справочный» статус.

Ставка недельного аукционного репо — это ставка, в которой Центробанк дает другим банкам кредиты с гарантией выкупа. Конечно, это упрощенное объяснение термина. Однако в рамках нашей публикации важно другое: новая ключевая ставка Центробанка равняется 5,5 %, тогда как ставка рефинансирования — 8,25%.

И в ближайшие 2 года ЦБ обещает скорректировать ставку рефинансирования до уровня новой ключевой ставки. То есть снизить на 2,75%.

Проблема заключается в том, что ставку рефинансирования нельзя просто взять и снизить. К примеру, она останется базовой и будет фигурировать в ряде ипотечных продуктов. Так, продуктовая линейка Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) имеет ряд предложений с комбинированной ставкой. В первую очередь, это военная ипотека.

Важно помнить, что в сфере военной ипотеки АИЖК сохраняет лидерство с долей в 28,14% от всего объема подобных кредитов, выданных в 3-ем квартале 2013 года.

Сегодня Агентством предлагается этот вид кредитования в двух разных вариантах. В одном на первые 3 года возврата ставка по кредиту является фиксированной, и только потом превращается в переменную. Такой вид кредитования называется «ипотека с комбинированной процентной ставкой».

Второй случай предусматривает выплату военнослужащим ипотеки с переменной ставкой с первого года.
При этом везде переменная ставка состоит из ставки рефинансирования ЦБ на 1 декабря прошлого года плюс 1,5-3 % (в зависимости от вида покупаемого жилья и возраста заемщика), а также из комиссии за работу уполномоченной компании.

Сейчас АИЖК будет обязано сменить в своих программах старую ставку рефинансирования на «главную» ставку. Иными словами, переписать с нуля все договоры военной ипотеки. При том что не все контрагенты-офицеры могу согласиться на пересмотр документов. Или же ЦБ создаст для АИЖК отдельную ставку рефинансирования на срок, пока не погасятся кредиты по нынешним договорам.

Для граждан

Комбинированную ставку АИЖК предлагает не одним военным, но и заемщикам из гражданских. Директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова говорит, что такая возможность получить кредит с комбинированной процентной ставкой появилась у граждан уже больше года назад. Средняя доля заемщиков по этим кредитам составляет 10%.

Вообще плавающие процентные ставки для российского жилищного кредитования не являются чем-то необычным. Ведущие игроки рынка предлагают продукты с переменными ставками. По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, ипотечный портфель ее банка хранит в себе около 5% таких займов. Так как переменная ставка в «ВТБ 24» тоже имеет основой ставку рефинансирования, то банк сталкивается с теми же проблемами, что и АИЖК.

В лучшем положении находятся банки, которые основывают свои программы не на ставке рефинансирования Центробанка. К примеру, «ЮниКредитБанк» имеет плавающую ставку, которая равна шестимесячной ставке MosPrime + 5%. Под MosPrime понимают ставку предоставления кредитов в рублях банками Москвы друг другу; на день написания статьи она составляла 7%.

Для потенциальных заемщиков на рынке ипотечных предложений наступает интересный период. Несколько ведущих компаний будут вынуждены пересмотреть условия выдачи кредита по одному из продуктов.
Учитывая общую тенденцию по удешевлению ипотеки, полученные в ходе пересмотра условия могут оказаться привлекательнее прежних.

Мирный план

Между прочим, до кризиса в 2008 году популярной была ипотека в иностранной валюте с плавающими ставками. Здесь банковская процентная ставка в долларах привязывалась к ставке Libor, а в случае с евро — к Euribor. Это американский и европейский аналог современной главной российской ставки. Однако сегодня доля такой валютной ипотеки в России менее 1% и вряд ли вырастет в будущем.

При этом спрос на ипотеку с подвижной ставкой в рублях подвергается серьезным колебаниям. По комментарию Марии Поляковой, в прошлом году были отмечены краткосрочные периоды, в которые спрос резко повышался с 10 до 17%.

Вообще, для серьезного роста спроса на кредиты с плавающими ставками нужно, чтобы ипотеки с фиксированными были заметно дороже. По словам Марии Поляковой, для психологической значимости достаточно 0,5 пункта. При меньшей разнице заемщики обыкновенно склоняются в сторону фиксированной ставки на весь срок.

Также холодный интерес к ипотекам с переменной ставкой объясняют и отсутствием веры сограждан в долгосрочный прогноз снижения инфляции.

Вспомним, что недавно глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев заявил, что, по итогам 2013 года, инфляция не превысит 6%. До этого первый зампред ЦБ Ксения Юдаева озвучивала цифры 5,8-5,9%.
При этом в 2012 году инфляция равнялась 6,6%, в 2011 — 6,1%, в 2009 и 2010 — 8,8%.

Если верить сегодняшним прогнозам правительства, в следующем году инфляция сохранится на уровне 5%, в 2015 и 2016 годах — 4,5%.

Неправительственные экономисты считают, что инфляция в будущем будет только выше. На заседании по федеральному бюджету депутат Оксана Дмитриева отметила, что налоговая сфера создала все условия для разгона инфляции и снижения конкурентоспособности экономики.

В итоге ипотека с плавающей ставкой будет интересна лишь тем будущим заемщикам, кто верит правительственным прогнозам.

Регистрируйся сейчас

Зарегистрируйся и получи до двух кредитных отчётов в год бесплатно